戦前までの日本の農村社会は封建的な文化やしきたりの中で地主階級と小作階級に分かれていました。農地の所有者である地主が貧しい小作に農地を耕作させ利益を得ていました。 戦後直後GHQの指令で日本の封建社会解体のため農地法が成立しました。小作農に農地の所有が認められ、地主は小作のために多くの農地を没収されてしまいました。政治的には貧しい小作農が共産主義者になり農村が社会主義化することを防止する意図があったようです。 また日本の農業生産の増大、自給自足確保のため農地を処分する際に許可制や届け出制を設け、取引の制限を課しました。例えば、 田んぼ、ジャガイモ、玉ねぎなどの畑、馬や牛を放牧している牧場等の農地は農地法の規制を受け売買や賃貸をしたり、農地に家を建てたりする際には予め当道府県知事や地元の農業委員会の許可を得なければなりません。
農地法による取引制限
取引制限の根拠
農村地帯に変な人が入ってこないようにしたり、農地を農地以外に使用されにくくするのが取引制限の目的です。 前述した農地法の制定根拠から農地をできるだけ農地として維持し、まじめに農業に取り込もうとする意思が認められない者が農村に入ってこれないようにするためです。
農地法３条許可申請・届出
農地を農地として利用するために売買契約や賃貸借契約をする場合には農地法3条により地方自治体の許可が必要となります。 この場合は農地のある市町村の農業委員会や都道府県知事に必要な添付書類等を収集・作成して許可申請をしなければなりません。 但し、相続により農地の権利を取得した者は届出をすることで足ります。
農地法４条許可申請・届出（農地転用）
農地の権利者が自ら 農地を農地以外の目的で使用する場合には農地法4条により地方自治体の許可が必要になります。いわゆる農地転用と呼ばれているものです。農業をしている方が自分の農地に住宅や倉庫・納屋を新築する場合でもこの許可が必要になります。 この場合は農地のある市町村の農業委員会や都道府県知事に必要な添付書類等を収集・作成して許可申請をしなければなりません。農地が4ヘクタールを超えている場合は農林水産大臣へ申請をしなければなりません。 但し、市街化が進行している市街化区域では4条に関する届け出で済みます。市街化区域は自治体の定める都市計画により定められています。
農地法５条許可申請・届出（農地転用）
農地の権利者が他人と農地を農地以外の目的で使用するために売買や賃貸借をする場合には農地法5条により地方自治体の許可が必要になります。 この場合は農地のある市町村の農業委員会や都道府県知事に必要な添付書類等を収集・作成して許可申請をしなければなりません。農地が4ヘクタールを超えている場合は農林水産大臣へ申請をしなければなりません。 但し、市街化が進行している市街化区域では5条に関する届け出で済みます。市街化区域は自治体の定める都市計画により定められています。
非農地証明願い申請
登記簿上、田や畑などの農地となっていても現況が農地以外の宅地、雑種地等になっている場合は非農地証明願いをその土地が所在する農業委員会に申請して証明書を発行してもらえる場合があります。 証明書を発行してもらえればそれを添付して地目変更登記をして農地以外の土地にできることになります。これにより転用許可を得なくても農地転用ができることになります。。
非農地証明願いが認められるのには条件があり、自然災害等で農地に復旧するのが困難であるか人為的に農地以外のものにして20年以上経過していることなどが必要となります。
地目変更登記・分筆登記
農地転用の許可もしくは非農地証明願い申請が認められた場合、それだけでは転用してはならず、許可書もしくは許可証明書を添付して法務局で地目変更登記をしなければなりません。地目変更登記により農地が農地以外のものと登記されて初めて農地転用が認められることになります。 農地の一部だけを転用する場合は分筆登記も必要になる可能性があります。
農地法以外の都市計画法等土地規制
農業振興地域整備計画ー除外申請
農業振興地域と定められた地域内での農地転用は農地法の許可の他に農業振興地域の除外申請も認められないと農地転用ができません。
都市計画法ー開発許可
都市計画法により市街化調整区域と定められた土地にはたとえ農地転用の許可を得られたとしても原則として建物を建築したりすることは原則として禁止されています。極めて例外的に法律や条例に掲げられている基準に従い開発許可が得られれば建物等を建築することが許されます。 例えば市街化調整区域に住宅を建てることができるのは都市計画法制定（昭和43年）前から所有者であった者等で開発許可を得た場合に限られます。
岩原事務所の業務内容・業務遂行の流れ
業務内容
農業委員会との折衝、必要書類の収集・作成を行い農業委員会等での申請等の手続きの代行の一切を行います。
業務遂行の流れ
| 面談や電話などで業務依頼・料金・必要書類の確認をする。 |
| ↓ |
| 必要書類の受取、委任状の押印、農業委員会との折衝など申請の準備を行う。 |
| ↓ |
| 書類作成、申請等を行う。全て岩原事務所が行う。 |
| ↓ |
| 訂正がなければ預かった書類等を返却。 |
| ↓ |
| 約30日の審査期間が経過して許可が下りた後、岩原事務所から報酬の請求 直接渡すか銀行振り込み |
料金表
| 各業務共通 料金（2019年10月改定） |
| 業務内容 |
岩原事務所への報酬 （税込） |
備考 |
| 面談による相談料（60分以内） |
3,300円 |
即答できなかったご質問は後日レポートをお送りするか電話でご回答いたします。正式な業務依頼をしていただいた場合は、業務打ち合わせということでいただいた相談料を業務報酬に充当します。 |
| 面談による相談料（90分以内） |
4,950円 |
即答できなかったご質問は後日レポートをお送りするか電話でご回答いたします。正式な業務依頼をしていただいた場合は、業務打ち合わせということでいただいた相談料を業務報酬に充当します。 |
| 面談による相談料（120分以内） |
6,600円 |
即答できなかったご質問は後日レポートをお送りするか電話でご回答いたします。正式な業務依頼をしていただいた場合は、業務打ち合わせということでいただいた相談料を業務報酬に充当します。 |
| 顧問契約（契約期間中随時相談） |
月額5,500円〜 |
契約期間中、相談を面談、電話、メール、SNS、スカイプ等で承ります。 |
| 日当（8時間以内の出張業務） |
11,000円 |
日当代は各業務報酬に組み込まれているものもあります。左記は各業務報酬に組み込まれていない場合の料金です。 |
| 日当（4時間以内の出張業務） |
5,500円 |
日当代は各業務報酬に組み込まれているものもあります。左記は各業務報酬に組み込まれていない場合の料金です。 |
| 農地法許可等業務 料金（2019年10月改定） |
| 項目 |
岩原事務所への報酬 （税込） |
国等に支払う実費 |
備考 |
| 農地法3条の許可申請 |
3３,000円 |
登記事項証明書等の実費 |
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| 農地法3条の届出 |
22,000円 |
登記事項証明書等の実費 |
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| 農地法4条の許可申請 |
55,000円 |
登記事項証明書等の実費 |
|
| 農地法4条の届出 |
33,000円 |
登記事項証明書等の実費 |
|
| 農地法5条の許可申請 |
55,000円 |
登記事項証明書等の実費 |
|
| 農地法5条の届出 |
33,000円 |
登記事項証明書等の実費 |
|
| 農地の売買契約書 |
基本料金A４1枚8,800円、1枚追加するごとに3,300円加算 |
印紙代 |
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| 非農地証明願いの申請 |
55,000円 |
登記事項証明書等の実費 |
|
| 開発許可申請 |
220,000円〜 |
登記事項証明書等の実費 |
難易度により報酬の変動あり。左記は最低価格です。 |
| 農業振興地域除外申請 |
55,000円〜 |
登記事項証明書等の実費 |
難易度により報酬の変動あり。左記は最低価格です。 |
| 地目変更登記 |
0円 |
土地家屋調査士報酬 |
土地家屋調査士に外注 |
| 分筆登記 |
0円 |
土地家屋調査士報酬 |
土地家屋調査士に外注 |
| 所有権移転登記 |
0円 |
司法書士報酬及び登録免許税等実費 |
司法書士に外注 |
料金具体例
サラリーマンのAさんは札幌市北区屯田の農地を農家のBさんから住宅を建てるため買うことを計画している。Aさんは岩原行政書士事務所に農地を買っても宅地にできるならば登記までしてほしいと依頼を受けた。
↓
調査の結果都市計画法上の市街化区域（用途地域）だったため、農地法5条の届出を行い、A4で３ページの売買契約書を作成した。届け出後土地家屋調査士に地目変更登記及び分筆の登記を外注し、司法書士に所有権移転登記を外注した。
契約書作成報酬15,400円(税込）
農地転用届報酬33,000円（税込）
土地家屋調査士報酬385,000円（税込）
司法書士報酬及び登録免許税180,000円（税込）
合計613,400円
分筆登記は測量をして境界標を２〜4つ埋めることになりますので報酬が高くなります。
土地の移転登記では土地の固定資産評価額を基準に登録免許税がかかりますが、札幌の住宅地の相場は10〜30万くらいです。